发布房地产广告需先备案 不得虚假夸大

第1种观点： 法律分析：根据相关法律规定，房地产公司存在以下情况的，不得发布广告：（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； （二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的； （三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式房地产权利的； （四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的； （五）权属有争议的； （六）违反国家有关规定建设的； （七）不符合工程质量标准，经验收不合格的； （八）法律、行规规定禁止的其他情形。法律依据：《房地产广告发布规定 》第五条、凡下列情况的房地产，不得发布广告： （一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； （二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的； （三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式房地产权利的； （四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的； （五）权属有争议的； （六）违反国家有关规定建设的； （七）不符合工程质量标准，经验收不合格的； （八）法律、行规规定禁止的其他情形。

第2种观点： 商品房销售广告是否有法律效力，如果商品房销售广告一般情况下是邀约邀请，但是，出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺明确具体就属于要约，达成一会意见后发生法律效力。【法律依据】《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第3种观点： 1.房地产发布的广告，如果存在虚假宣传；使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；违背社会良好风尚等，就是违法广告行为。2.法律依据：《中华人民共和国广告法》第四条广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。第九条广告不得有下列情形：(一)使用或者变相使用中华人民共和国的国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、军徽；(二)使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象；(三)使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；(四)损害国家的尊严或者利益，泄露国家秘密；(五)妨碍社会安定，损害社会公共利益；(六)危害人身、财产安全，泄露个人隐私；(七)妨碍社会公共秩序或者违背社会良好风尚；(八)含有淫秽、色情、、迷信、恐怖、暴力的内容；(九)含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；(十)妨碍环境、自然资源或者文化遗产保护；(十一)法律、行规规定禁止的其他情形。一、广告违法行为的种类有哪些1、广告主体资格违法广告主体资格违法是指广告主、广告经营者、广告发布者未取得合法主体资格的情况下，擅自参与广告活动的违法行为。广告主主体资格违法通常表现为广告主未取得法人资格或法人资格不完备，如食品生产企业只有营业执照，没有卫生许可证等；广告主从事的广告活动与其经营范围不符。广告经营者主体资格违法表现在未依法取得企业法人登记或广告经营登记；经营过程中超范围经营广告业务。广告发布者主体资格违法可能表现在：未进行广告兼营登记取得广告经营许可证；广告发布者内部非广告部门从事广告经营业务；广告发布者超范围经营广告业务，如报社擅自从事户外广告经营业务。2、经营行为违法经营行为违法主要表现在：广告参与者在广告活动中采取不正当竞争的行为；经营、发布欺骗性广告；经营、发布违禁广告，即经营、发布法规规定禁止生产、销售的商品或服务以及禁止发布广告的商品或服务所做的广告；经营、发布未经审查的广告等。3、发布行为违法发布行为违法主要是指广告内容或表现形式违法。发布行为违法通常表现在：广告内容虚假夸大，广告内容侵权；广告内容违反禁止性规定，如有的广告借用国家工作人员的名义宣扬产品；广告表现形式违法等。