房地产广告的地位

来源：凯特情感

第1种观点： 1、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料?房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：(一)营业执照;(二)《房地产开发企业资质证书》;(三)预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提交《房地产证》。2、房地产销售广告应当包括哪些内容?房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：(一)楼宇地点、竣工交付时间、售价等;(二)预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号;(三)现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。3、在房地产广告中，不得包含哪些内容?房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺;不得出现返本销售或变相返本销售的内容;不得出现售后包租或变相售后包租的内容。4、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定?预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。5、在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定?房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房按套(单元)出售的，价格以套内面积计算;整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，广告中要注明交易总价。6、对房地产广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定?房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。7、对房地产广告中的各种排名、奖励等内容，有哪些规定?预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省示范工程等称号的，必须符合国家有关法律、法规的规定，并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号的，不得使用该称号。8、对未取得《商品房预售许可证》而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任?对未取得商品房预售许可证而以内部认购、内部认订、内部登记等方法刊登广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。9、发展商发布虚假房地产广告时，应承担什么责任?对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定给予处罚。

第2种观点： 房地产广告内容的相关规定有：房地产广告属于要约邀请，即希望他人向自己发出要约的意思表示、引诱他人发出要约，但不能因相对人的承诺成立合同；房地产广告对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。【法律依据】《民法典》第四百七十二条要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第四百七十三条要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

第3种观点： 目前房地产业很大比例的纠纷源自房地产广告内容与真实的情况严重不符所致。例如，某房地产开发商在广告中把房价标得很低，每平方米仅1500元，但又在后面加了一个不起眼的“起”字;还有，广告中所标出的价格只是基本价，购房后还需要支付各种各样的附加税费等等。我国《广告法》规定：广告不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者;《反不正当竞争法》也规定：经营者不得利用广告或其他方法，对商品的质量、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。虽然如此，对开发商做虚假广告的惩罚往往只停留在行政处罚上，而对于购房人的损失，却因为广告具有要约邀请的性质而无法赔偿。作为法律工作者，我们要提醒购房人，不要轻信广告，一定要作实地考察后再决定是否买房;另一方面如果可能，在签约时，尽量争取将广告内容写入购房合同中。

第1种观点： 在房地产项目的销售过程中，广告的作用就是“巧传真实”。就是以深具吸引力，说服力及记忆点的广告语，以最震撼人心的方式把产品中与消费者最相关的部分，即所谓“真实”的东西巧妙地传达给消费者，这个“震撼人心”表现在三个点上，即相关性(Relevance)，原创力(Originality)，震撼力(Impact)。针对每个不同领域，不同价值，不同档次的房地产项目，创作的广告则更应懂得从消费者的观点来操作，另外，应该注意两点：一是反映人性，其二是发现，建立全新的连接，让人为之神移。广告在地产项目销售过程中的地位是如此的重要,旨在广告能增加项目品牌的价值。一个生动而精彩的演示或隐喻能够给项目或产品所带来的附加价值。具体地说有三点：1、区分在竞争性的市场空间中，我们并不期待相同的产品都是一个标准，一个生动的创意能使一个产品脱颖而出，并在消费者的心智中把它提升到竞争者之上。2、易记一个生动的广告创意能保证一个产品的想象超越广告登载的时间而驻扎在受众的心智中。3、持久产品常处于竞争性价格战、促销等情形中，而一个生动的创意有助于对之保护。

第3种观点： 售楼广告在一般情况下属于要约邀请，没有法律效力。然而，若广告涉及房屋及相关设施的具体说明和允诺，且对合同订立和价格有重大影响，则具备法律效力，属于要约。根据《民法典》第一百四十三条和最高的解释，民事法律行为需满足民事行为能力、真实意思表示、不违法违背公序良俗等条件。销售广告和宣传资料属于要约邀请，但涉及房屋及相关设施具体说明和允诺的广告构成要约。法律分析在一般情形下，售楼广告没有效力，因为属于要约邀请。但是广告内容是房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并影响合同订立和价格，具有法律效力，是属于要约。《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行规的强制性规定，不违背公序良俗。《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。拓展延伸房地产广告的影响力：现实效果与市场反应房地产广告的影响力是一个复杂而的问题。虽然房地产广告在吸引潜在购房者、提高品牌知名度方面发挥了积极作用，但其真正的现实效果却受到了市场反应的影响。广告可以引起购房者的兴趣，但最终的购买决策往往还取决于房地产市场的实际情况、经济环境和个人需求。此外，房地产广告也可能引起购房者的怀疑，他们会对广告中的各种承诺和宣传进行审慎评估。因此，房地产广告的影响力需要通过市场反应来验证。仅仅依靠广告本身并不能保证成功，而是需要结合市场情况、产品质量和营销策略等因素来全面评估其影响力。结语房地产广告的法律效力是一个复杂的问题。根据《民法典》和《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房屋及相关设施的说明和允诺具体确定并影响合同订立和价格的广告具有法律效力，构成要约。然而，房地产广告的实际影响力还需要通过市场反应来验证。最终的购买决策取决于房地产市场情况、经济环境和个人需求等因素。因此，房地产广告的成功还需综合考虑市场情况、产品质量和营销策略等因素。法律依据《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行规的强制性规定，不违背公序良俗。《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。